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Determinadas circunstancias pueden dar lugar a la rescisión de un contrato de alquiler, tanto provocadas por los propietarios como por parte de los inquilinos de las viviendas.
Cuando los propietarios de las viviendas y los inquilinos firman un contrato de alquiler, asumen una serie de obligaciones, y al mismo tiempo adquieren distintos derechos; aceptando así diferentes condiciones pactadas de mutuo acuerdo.
El incumplimiento de cualquiera de las condiciones previamente pactadas por ambas partes, puede dar lugar a la rescisión del contrato de alquiler.
El principal motivo del incumplimiento de los contratos de alquiler se produce cuando el inquilino no paga; aunque también existen otras circunstancias por las cuales se pueden dar por finalizados los contratos.
Rescisión del alquiler por parte del inquilino.
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El propietario no realiza reparaciones en la vivienda.
El propietario está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias en la vivienda, sin subir el precio del alquiler (reparaciones pertinentes para la habitabilidad de la propiedad).
Si el propietario no realiza las reparaciones necesarias para la habitabilidad de la vivienda, el inquilino puede rescindir el contrato.
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El propietario perturba al inquilino.
Si el propietario perturba al inquilino de un modo u otro para el uso y disfrute de la vivienda, el inquilino podrá finalizar el contrato de alquiler.
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Transcurridos los seis primeros meses.
La ley de alquileres de España ampara el derecho del inquilino a rescindir el contrato pasados los seis primeros meses desde la firma del mismo; siempre que se lo comunique al propietario de la vivienda con treinta días de antelación.
Rescisión del alquiler por parte del propietario.
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El inquilino no paga el alquiler.
Como mencionamos anteriormente, cuando el inquilino no paga el alquiler de la vivienda suele ser el principal motivo para la rescisión del contrato.
En tal sentido, las dudas surgen en saber cuándo el propietario puede rescindir el contrato al inquilino ante la falta de pago.
La ley de alquileres en España, establece que la rescisión del contrato por impagos debe pactarse de mutuo acuerdo entre las partes al momento de la firma de dicho contrato.
Significa que la ley no determina el número de mensualidades impagas por parte del inquilino, para que el propietario pueda rescindir el contrato de alquiler.
Las partes pueden pactar, por ejemplo, que el impago de dos mensualidades consecutivas o más de forma alternada durante el año puede ser motivo para la rescisión del contrato.
Ante el impago del alquiler, el propietario de la vivienda debe notificarlo al inquilino, y la falta de pago de ciertos servicios también es motivo para rescindir el contrato.
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El inquilino no paga la fianza del alquiler o su actualización.
La ley de alquileres en España establece que el pago de la fianza es obligatorio, y está regulado en diferentes artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Si el inquilino no paga la fianza del alquiler, o no realiza el pago de la actualización de la misma, el propietario puede rescindir el contrato firmado.
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El inquilino subalquila la vivienda.
Para que el inquilino pueda subalquilar la vivienda, total o parcialmente, debe constar en el contrato de alquiler.
Para evitar que el inquilino subalquile la vivienda, el propietario debe reflejarlo expresamente en el contrato.
En tal sentido, la ley de arrendamientos establece (Art. 27) que si el inquilino subarrienda, total o parcialmente, la vivienda que alquila, el propietario podrá rescindir el contrato.
El propietario también podrá dar por finalizado el contrato, amparado por la normativa vigente al respecto, si el inquilino aún contando con la autorización para subalquilar la vivienda lo hace por una cantidad superior al precio que paga por el alquiler.
La mejor forma de evitar dicho tipo de problemas, es que el propietario deje expresamente claro en el contrato la imposibilidad por parte del inquilino de subalquilar la vivienda.
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El inquilino realiza reformas no autorizadas.
Si el inquilino realiza reformas en la vivienda o causa daños en la misma, el propietario podrá rescindir el contrato de alquiler.
Los daños anteriormente mencionados, según la ley de alquileres, deben producirse por parte del inquilino de forma intencionada.
Si el contrato de alquiler especifica que el inquilino no puede realizar reformas en la vivienda, y aún así las realiza sin consultarlo con el propietario, será motivo para la rescisión del contrato.
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El inquilino realiza actividades molestas.
Si el inquilino realiza actividades molestas, peligrosas o ilícitas, el propietario puede rescindir el contrato de alquiler.
Actividades molestas o peligrosas, pueden considerarse los problemas de limpieza, e incluso los ruidos molestos que puedan perjudicar a los vecinos de la propiedad.
El propietario también puede rescindir el contrato si la vivienda alquilada para uso residencial se destina a fines comerciales.
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El inquilino no vive en la propiedad.
Si la vivienda no es la residencia habitual o permanente del inquilino, puede dar motivo a la rescisión del contrato de alquiler.
En el caso de los alquileres de viviendas turísticas, existe una regulación especifica, dada la finalidad del carácter temporal como residencia para los inquilinos.
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El inquilino tiene mascotas.
Muchos propietarios dejan constancia en el contrato de alquiler que no quieren animales en su propiedad; y aunque parezca una medida inapropiada para algunos, es un derecho que tienen los propietarios.
Los propietarios pueden no desear mascotas en sus viviendas alquiladas por miedo a los destrozos que éstas puedan ocasionar, o por las molestias que puedan ocasionar a los vecinos.
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El propietario necesita su vivienda.
El propietario puede rescindir el contrato de alquiler si necesita su vivienda como residencia permanente para él, miembros directos de su familia o su cónyuge (separación, divorcio o nulidad).
Para que el propietario pueda recuperar su vivienda por los motivos anteriormente expuestos, deberá haber transcurrido al menos un año de alquiler.
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El fallecimiento de una de las partes.
Si el inquilino de la vivienda fallece, y ninguna persona con derecho a la subrrogación lo hace, el contrato puede rescindirse; y el fallecimiento del propietario en principio no afecta la vigencia del contrato firmado.
En el caso del fallecimiento del propietario de la vivienda alquilada, los herederos deben respetar los términos previamente establecidos en el contrato de alquiler.
