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Regulación de los contratos de alquiler.

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La reforma de la ley de alquileres en España de 2013 introdujo diferentes modificaciones, las cuales muchos propietarios de viviendas en alquiler e inquilinos desconocen.

En la correspondiente publicación del BOE, quedan reflejados los puntos modificados respecto de la ley de alquileres, aplicables tanto para viviendas de uso residencial como comercial, y estableciendo las obligaciones para los propietarios e inquilinos de las viviendas.

La duración de los contratos de alquiler.

Entre el propietario de la vivienda y el inquilino se puede pactar la duración del contrato de alquiler, y el período mínimo quedó establecido en tres años.

Finalizado el período anteriormente mencionado, y si ninguna de las partes implicadas lo comunica, el inquilino tiene derecho a un año más de alquiler (prórroga tácita).

Una prórroga habitualmente reflejada en el contrato de alquiler firmado por el propietario y el inquilino de muto acuerdo.

La fianza (garantía) no se actualizará los primeros tres años; aunque con cada prórroga del alquiler el propietario puede solicitar un aumento, y el inquilino una baja en el precio de la misma (equivalente a uno o dos pagos mensuales del alquiler vigente).

La rescisión de los contratos de alquiler.

  • Rescisión del contrato de alquiler por parte del propietario. 

El propietario puede recuperar su vivienda tras un año de alquiler si la necesita para él, sus familiares directos o su cónyuge (casos específicos de separaciones, divorcios o nulidad).

En tales circunstancias, el propietario de la vivienda debe notificarlo al inquilino con un mínimo de dos meses.

  • Rescisión del contrato de alquiler por parte del inquilino.

Una vez transcurridos los seis primeros meses del alquiler, el inquilino puede dejar la vivienda cuando quiera, siempre que lo comunique con treinta días de antelación.

El inquilino que desee dejar la vivienda alquilada pasados los primeros seis meses, no está obligado al pago de indemnización, aunque el contrato de alquiler puede establecer la pérdida de la fianza depositada ante tal situación.

La ley de flexibilización de alquileres de España, también contempla que el propietario y el inquilino puedan pactar en el contrato que si el inquilino deja la vivienda, éste deba indemnizar al propietario.

La indemnización que deberá pagar el inquilino al dejar la vivienda alquilada, será el equivalente a un mes de alquiler por cada año del contrato que reste por cumplir.

Los periodos de tiempo inferiores al año, darán lugar a la parte proporcional de la indemnización, y estas indemnizaciones no se aplicarán en casos de fuerza mayor.

Venta de viviendas con inquilino.

Si el propietario pone en venta su vivienda, y el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, el inquilino puede quedarse hasta la finalización del contrato firmado.

Por otro lado, si el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad, el inquilino puede quedarse en la vivienda alquilada por tres meses más, desde el momento que es notificado por el propietario.

Ambas partes pueden pactar de mutuo acuerdo la renuncia del inquilino a su derecho de adquisición preferente, indistintamente de la duración del contrato de alquiler que se estableció previamente.

Propietario e inquilino pueden pactar la renuncia del inquilino a su derecho de adquisición preferente sin importar la duración del contrato de alquiler.

Reformas en las viviendas alquiladas.

Si el inquilino se compromete a realizar reformas o refacciones en la vivienda que alquila, se podrán sustituir los costos de forma total o parcial del precio del alquiler.

Por otro lado, si el propietario cubre los costos de las reformas o refacciones de su vivienda, transcurridos tres años, podrá aumentar el precio del alquiler.

Los inquilinos con discapacidades o mayores de 70 años pueden adaptar las viviendas a sus necesidades; siempre que dichas modificaciones realizadas en la vivienda no afecten a las zonas y servicios comunes del edificio, ni comprometan la estabilidad o seguridad.

El desahucio de los inquilinos morosos.

La normativa de alquileres vigente agilizó los mecanismos para el desahucio de los inquilinos morosos.

Si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, los inquilinos que no paguen un mes de alquiler tienen un plazo de diez días para ponerse al día con el pago (desde el momento que está notificado por el propietario vía judicial o notarial).

Si transcurridos los diez días el inquilino no responde la notificación de pago, o lo hace aceptando la resolución, el alquiler finaliza.

No obstante, el desalojo de la vivienda puede llevar más de diez días, ya que se realiza vía judicial y el proceso puede alargarse significativamente en el tiempo.

Registro de alquileres impagos.

Los propietarios pueden realizar la comprobación si la persona que tiene intención de alquilar su vivienda se encuentra en el registro de alquileres impagos (registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler).

Los propietarios que deseen realizar dicha comprobación, deberán presentar una propuesta de alquiler, dónde se refleje la identificación del futuro inquilino.

Los inquilinos incluidos en el registro de alquileres impagos, podrán solicitar su exclusión del mismo una vez que paguen su deuda.

La constancia en el registro de alquileres impagos de una persona tendrá una duración máxima de seis años, y transcurrido dicho período la inscripción se cancelará de forma automática. 

Costa Invest ® Empresa Gestora de Viviendas Turísticas EGVT-794-A

Fuente: BOE – España

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