El alquiler de una vivienda en España implica pagar impuestos, y muchos propietarios confunden ciertos aspectos fiscales, particularmente en lo vinculado al pago del IVA de los alquileres.
EL IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) despierta confusión entre los alquiladores y también entre los inquilinos.
¿Cuándo se cobra el IVA de los alquileres? ¿Cómo se cobra el impuesto? ¿Cuánto hay que pagar?
El IVA de los alquileres y su correspondiente pago, para poder entenderlo, debe diferenciarse entre el contrato de alquiler de una vivienda y el propósito empresarial (si es que lo hubiera).
Vinculado al IVA, el propietario de una vivienda en alquiler tiene una serie de responsabilidades.
- Presentación de la facturación del IVA al inquilino vinculado al alquiler.
- Reportar el resumen trimestral del *Modelo 303.
- Presentación del Modelo 390 o del compendio anual del IVA sobre el progreso del impuesto durante ese ejercicio.
- Para viviendas urbanas presentar el Modelo 036 E. 861.
*En caso de demostrarse saldo negativo se puede acceder a la opción de compensación en los meses subsiguientes o a su recuperación.
Las exenciones del IVA de los alquileres.
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Alquiler con propósito de vivienda.
Si la propiedad se alquila con propósitos de vivienda, se está exento de pagar el IVA; y el propietario puede solicitar una reducción del 60% del beneficio efectivo tributado.
En materia de transmisión de vivienda por un plazo señalado, el inquilino está a cargo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (el IVA está sujeto al último impuesto mencionado); y la obligación del inquilino consiste en la confirmación de que el pago se complete exitosamente.
Lo anterior no se aplica a las empresas y comercios; dicho tipo de contrato paga el IVA en su factura de alquiler.
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Alquiler de vivienda con despacho de trabajo.
Aunque se demuestre que el espacio alquilado se utiliza para vivienda, si su uso es interrumpido por la segmentación de una oficina de trabajo, no hay exención del IVA sin excepciones.
El inquilino en la declaración trimestral no se podrá amortiguar el IVA relativo a la vivienda, y el propietario tampoco tiene derecho de acceder a reducciones en la declaración de la renta.
Al mismo tiempo, el inquilino no puede desgravar el alquiler en el IRPF, ni conseguir una reducción del IVA que paga por la vivienda alquilada.
El arrendatario, a su vez, queda fuera de la ocasión de desgravar el alquiler en el IRPF o de disminuir el IVA que paga por la vivienda.
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Contrato de alquiler de vivienda por una empresa.
El tema si las empresas pagan IVA en el alquiler para viviendas genera controversias, y suele ser muy discutido.
Desde el marco legal, el Ministerio de Hacienda de España mantiene que la empresa debe pagar el IVA; sin embargo, muchos afirman la necesidad de la exención de dicho impuesto en tales casos.
Por otro lado surge otra cuestión, y es que si está exento el alquiler de una vivienda a una sociedad que cede su uso a un empleado.
En tal sentido, la DGT (Dirección General de Tributos) publicó una excepción:
“Cuando en el propio contrato de alquiler ya figure la persona o personas usuarias últimas del inmueble e igualmente se imposibilite el subalquiler”.
Es decir, que si de forma explícita se reflejó en el contrato de alquiler que la vivienda será exclusivamente para uso habitual del empleado, no hay que pagar el IVA.
No obstante, si el uso de la propiedad se reparte entre vivienda y servicios adicionales se debe pagar el IVA.
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Alquileres turísticos.
No hay exclusiones en los alquileres para turismo cuando se trata de tributar en la declaración de la renta (DGT).
Dichos contratos del alquiler no están exentos del IVA, porque su uso no es completamente destinado como vivienda habitual (Ministerio de Hacienda).
