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La garantía de los contratos de alquiler.

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La garantía de los contratos de alquiler en España es la fianza, la cual es obligatoria y la legislación la contempla como figura.

El monto de la fianza de los alquileres en España es variable, dependiendo del destino de la propiedad alquilada, la duración del contrato de alquiler, y otros factores (Comunidad Autónoma, previo acuerdo entre el propietario de la vivienda y el inquilino, etc).

El objetivo de la fianza, además de proteger al propietario de la vivienda, pretende cubrir la totalidad de las obligaciones de los inquilinos, aunque es un tema objeto de discusión.

En cualquier caso, la fianza tiene una utilidad limitada y, al mismo tiempo, obliga a los inquilinos a efectuar un depósito administrativo.

Para los alquileres de viviendas por temporada o fines vacacionales, las fianzas pueden ser más elevadas; un factor que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos de España.

No obstante la obligatoriedad de la fianza como depósito en garantía por el alquiler de una vivienda, existen otras opciones cuando no se produce el cumplimento de las obligaciones básicas adquiridas por los inquilinos (pago del alquiler, reparaciones específicas o daños que se produzcan en la propiedad).

Las opciones principales, vinculadas a las fianzas de alquiler, que ofrecen las garantías adicionales del Art. 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de España son: la cantidad estipulada como depósito, el seguro de alquiler, un aval bancario o un aval personal.

El depósito como fianza del alquiler. 

La suma depositada como fianza por el inquilino será custodiada por el propietario de la vivienda en alquiler, hasta la finalización del contrato.

Es una opción ventajosa para el inquilino, porque ante eventuales daños que se produzcan en la vivienda que alquila, los costos derivados serán cubiertos por la fianza depositada.

Para alquileres por larga temporada y de bajo costo es una buena opción, y también un recurso muy utilizado para los alquileres por corta temporada o vacacionales, aunque suelen ser alquileres de mayor precio y por ende la fianza es también más elevada.

Los seguros de alquiler de viviendas. 

El seguro de alquiler, utilizado como sustituto de la fianza en efectivo para alquilar, se utiliza mucho para los alquileres de viviendas por larga temporada.

Sin embargo, los seguros de alquiler no suelen utilizarse para alquileres por corta temporada o fines vacacionales; porque el seguro no puede analizar la solvencia de los diferentes inquilinos que alquilan la propiedad.

No obstante y como mencionamos, el seguro se utiliza mucho como fianza para los alquileres permanentes.

El aval bancario para alquilar una vivienda. 

El aval bancario es otra opción para cumplir con la fianza exigida para el alquiler de la vivienda, sin la necesidad de realizar un depósito en efectivo.

El inquilino utiliza el aval bancario como garantía del cumplimiento de sus obligaciones contractuales, por el equivalente a un año de alquiler.

El aval bancario utilizado como garantía por el inquilino se renueva anualmente, mientras dure el contrato de alquiler de la propiedad, y se debe renovar de acuerdo al tiempo de duración del contrato firmado.

Si el inquilino no realiza la renovación del aval bancario como garantía, incumple lo establecido por la ley en cuanto a la obligatoriedad de una fianza para alquilar una propiedad.

Los propietarios de las viviendas en alquiler que aceptan el aval bancario como garantía, deben estar atentos a que dicho aval se mantenga en vigor durante el alquiler de sus propiedades, y tienen que conservar en su poder el documento que garantiza el aval.

El aval personal para alquilar una vivienda. 

El aval personal, consiste en que una tercera persona garantiza el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de alquiler.

En España se suele utilizar frecuentemente el aval personal, sobre todo para los alquileres a estudiantes, y también en otras circunstancias particulares.

En cualquier caso, el aval personal en los contratos de alquiler, requiere de la liquidez correspondiente por parte de la persona que se convierte en garante del cumplimento de las responsabilidades de los inquilinos de la vivienda.

La regulación del aval personal, para los alquileres de viviendas, queda reflejado en el Art. 1822 del Código Civil de España.

En comparación con el aval bancario, el aval personal baja los costos para los inquilinos, porque las entidades financieras cobran comisiones por diferentes conceptos (análisis de riesgo, apertura, etc).

Sin embargo, y aunque el aval personal no tiene costos añadidos para los inquilinos, para los propietarios que alquilan sus viviendas no resulta una garantía tan interesante, como por ejemplo el aval bancario o una fianza en depósito.

Sin dejar de lado, que para los propietarios reclamar a la persona que avala el cumplimiento de lo establecido en el contrato puede resultar complicado (insolvencia, dificultad para reclamar el pago de la fianza si el avalista reside en el extranjero, etc).

El aval para alquileres por corta temporada. 

Los alquileres vacacionales son de corta duración, y tanto los propietarios de las viviendas como los inquilinos procuran la flexibilidad en los contratos.

Por otro lado, los inquilinos por temporada corta no suelen provocar grandes desperfectos en las viviendas que alquilan, y por eso no es habitual que los propietarios deban cubrir daños con el depósito en garantía.

Para los alquileres vacacionales, el aval bancario no resulta un recurso de garantía demasiado práctico, y los inquilinos prefieren una fianza como garantía para evitar costos demasiados elevados.

En cualquier caso, tanto las garantías adicionales y demás puntos reflejados en el contrato de alquiler, suelen ser pactados de mutuo acuerdo entre los propietarios de las viviendas en alquiler y los inquilinos.

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