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Réglementation des contrats de location.

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La réforme de la loi surles loyers en Espagne en 2013 a introduit différentes modifications, que beaucoup de propriétaires des logements locatifs et de locataires ignorent.

Dans la publication correspondante de la BOE, les points modifiés concernant la loi sur les loyers sont reflétés, applicables à la fois pour les logements résidentiels et commerciaux, et établissant les obligations pour les propriétaires et les locataires des logements.

La durée des contrats de location.

La durée du contrat de location peut être convenue entre le propriétaire et le locataire, et la période minimale a été fixée à trois ans.

À la fin de la période mentionnée ci-dessus, et si aucune des parties concernées ne la communique, le locataire a droit à une année supplémentaire de loyer (prolongation tacite).

Une prolongation est généralement reflétée dans le contrat de location signé par le propriétaire et le locataire d’un commun accord.

Le dépôt (garantie) ne sera pas mise à jour pendant les trois premières années; cependant, avec chaque extension du loyer, le propriétaire peut demander une augmentation, et le locataire une réduction du prix (équivalent à un ou deux paiements mensuels du loyer actuel).

La résiliation des contrats de location.

  • Résiliation du contrat de location par le propriétaire. 

Le propriétaire peut récupérer sa maison après un an de loyer s’il en a besoin pour lui-même, ses proches parents ou son conjoint (cas particuliers de séparation, de divorce ou d’annulation).

Dans de telles circonstances, le propriétaire doit aviser le locataire avec un minimum de deux mois avant.

  • Résiliation du contrat de location par le locataire.

Une fois les six premiers mois de location écoulés, le locataire peut quitter l’appartement à tout moment, à condition qu’il communique trente jours à l’avance.

Le locataire qui souhaite quitter la maison louée après les six premiers mois n’est pas obligé de payer une indemnité, bien que le contrat de location puisse établir la perte du dépôt déposé dans une telle situation.

La loi de la flexibilité des loyers en Espagne, prévoit également que le propriétaire et le locataire peuvent convenir dans le contrat que si le locataire quitte la maison, il doit indemniser le propriétaire.

L’indemnité que le locataire doit payer en quittant la maison louée sera l’équivalent d’un mois de loyer pour chaque année du contrat qui reste à honorer.

Les périodes de temps inférieures à un an, donneront lieu à la partie proportionnelle de la compensation, et ces indemnisations ne seront pas appliquées en cas de force majeure.

Vente des maisons avec locataire.

Si le propriétaire met sa maison en vente et que le contrat de location est enregistré au registre foncier, le locataire peut rester jusqu’à la fin du contrat signé.

En revanche, si le contrat de location n’est pas enregistré dans le registre foncier, le locataire peut rester dans la maison louée pour trois mois de plus, à partir du moment où il est informé par le propriétaire.

Les deux parties peuvent convenir mutuellement de la renonciation du locataire à son droit de préemption quelle que soit la durée du contrat de location qui a été précédemment établi.

Le propriétaire et le locataire peuvent accepter que le locataire renonce à son droit de préemption quelle que soit la durée du contrat de location.

Réformes dans les maisons louées.

Si le locataire accepte d’effectuer des rénovations dans la maison louée, les coûts peuvent être substitués de tout ou partie avec le prix de location.

D’autre part, si le propriétaire prend en charge les frais de rénovation de sa maison, après trois ans, il sera en mesure d’augmenter le prix du loyer.

Les locataires handicapés ou âgés de plus de 70 ans peuvent adapter le logement à leurs besoins; à condition que lesdites modifications apportées au logement n’affectent pas les zones et les services comunes du bâtiment, ni compromettent la stabilité ou la sécurité.

L’expulsion des locataires délinquants.

Les règlements actuels sur les loyers ont simplifié les mécanismes d’expulsion des locataires délinquants.

Si le contrat de location est enregistré dans le registre de la propriété, les locataires qui ne paient pas un mois de loyer disposent d’un délai de dix jours pour se mettre au courant du paiement (à partir du moment où le propriétaire le notifie par l’intermédiaire du tribunal ou du notaire).

Si, après dix jours, le locataire ne répond pas à l’avis de paiement ou n’accepte pas la résolution, le loyer prend fin.

Cependant, l’expulsion de la maison peut prendre plus de dix jours, puisqu’elle est faite judiciairement et que le processus peut être considérablement prolongé au fil du temps.

Enregistrement des loyers impayés.

Les propriétaires peuvent vérifier si la personne qui a l’intention de louer sa maison se trouve dans le registre des loyers impayés (enregistrement des jugements définitifs des défauts de revenus locatifs).

Les propriétaires qui souhaitent effectuer cette vérification doivent soumettre une proposition de location, qui reflète l’identification du futur locataire.

Les locataires inclus dans le registre des loyers impayés peuvent demander leur exclusion du même lorsqu’ils paient leur dette.

L’inscription dans le registre des loyers impayés d’une personne aura une durée maximale de six ans, et après cette période, l’inscription sera automatiquement annulée. 

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Source: BOE – Espagne

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