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Las comunidades de vecinos, presentes en edificios y urbanizaciones, muchas veces generan polémica; particularmente en lo relacionado a la convivencia en armonía entre los residentes.
Las relaciones interpersonales entre los vecinos suscitan conflictos, aunque no siempre claro, y por eso existe un apartado en la Ley de Propiedad Horizontal de España definido como Comunidades de Vecinos.
Los apartados de la ley para regular la convivencia entre los vecinos, procuran definir ciertas reglas básicas de convivencia; estableciendo derechos y obligaciones.
Los edificios, residenciales y urbanizaciones en España tienen una comunidad de vecinos, conformada por los propietarios.
Las comunidades de vecinos.
Una comunidad de propietarios se justifica cuando se presentan ciertas circunstancias particulares.
- Cuando se presenta la posibilidad del aprovechamiento individual dentro de un edificio, residencial o urbanización por parte del propietario de un piso, apartamento turístico, local comercial, trastero o garaje.
- Siendo copropietarios con el resto de los vecinos de diferentes elementos comunes, servicios y/o instalaciones del mismo edificio o urbanización (escaleras, jardines, ascensores, piscinas, etc).
Normas de las comunidades de vecinos.
En los edificios y las urbanizaciones existen ciertas normas establecidas por la comunidad de vecinos, las cuales no pueden ir en contra de lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal.
Es decir, los estatutos de la comunidad si bien pueden regular los derechos y las obligaciones de los residentes, no pueden enfrentarse a lo que dicta la ley.
Las normas internas de la comunidad regulan los servicios y elementos comunes; como por ejemplo el horario de la piscina u otros servicios comunes del edificio o de la urbanización.
Por otro lado, los estatutos de la comunidad regulan los derechos y obligaciones vinculados a la utilización del edifico o urbanización (inmuebles, instalaciones, servicios, gastos, administración, seguros, reparaciones, etc).
En cualquier caso, lo importante a tener en cuenta es que las normas ni los estatutos de la comunidad de vecinos pueden ir en contra de la ley.
Los elementos comunes y privativos.
En los edificios y urbanizaciones existen dos tipos de elementos: unos que son comunes y otros que son privados.
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Elementos comunes de la comunidad.
Dichos elementos comunes de la comunidad quedan establecidos en el art.396 del Código Civil como necesarios para adecuado uso y disfrute del edificio y/o la urbanización.
Ejemplo: escaleras, portería, pasillos, depósitos, contadores, portales, etc.
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Elementos privativos de los propietarios.
Los elementos privados son aquellos en los cuales cada propietario ejerce su derecho de propiedad de forma exclusiva.
Ejemplo: plaza de garaje, trastero o sótano.
La Junta de propietarios de la comunidad.
La Junta de propietarios de la comunidad de vecinos del edificio o de la urbanización tiene ciertas responsabilidades y competencias.
- Aprobación del Régimen Interior.
- Modificación de los Estatutos.
- Aprobación del presupuesto anual y liquidación de cuentas.
- Nombramiento y remoción de los cargos de la comunidad.
- Aprobación de los presupuestos de ejecución de obras.
- Acuerdos de interés general o extraordinarios.
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El presidente de la comunidad.
El presidente legalmente representa a la comunidad en cualquier asunto que le afecte, y su nombramiento es obligatorio.
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El administrador de la comunidad.
El rol de administrador de la comunidad y sus funciones pueden ser ejercidos por el presidente o por cualquier otra persona (siempre con la aprobación de la junta de propietarios).
Dicho cargo, solo puede ser ejercido por uno de los propietarios o por un Administrador de Fincas.
Los acuerdos en la comunidad de vecinos.
Los acuerdos son votados en la junta de propietarios de la comunidad, y los aspectos vinculados a las mayorías en las juntas de vecinos se regulan, principalmente, en el art.17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
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Acuerdos por unanimidad.
Los acuerdos por unanimidad son necesarios cuando impliquen la aprobación y/o modificación de las reglas del titulo constitutivo de las escrituras o en los Estatutos de la comunidad de vecinos.
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Acuerdos de las tres quintas partes.
Implementar o eliminar servicios comunes que sean de interés general.
Arrendamiento de elementos comunes que no tengan un uso especifico asignado.
Nuevas instalaciones, servicios o mejoras no necesarios para la adecuada conservación o habitabilidad.
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Acuerdos por mayoría.
Para realizar obras o implementar nuevos servicios que tengan como finalidad el suprimir barreras arquitectónicas (también la instalación de un ascensor en el edificio).
También existen otros acuerdos no regulados para la administración de los edificios y urbanizaciones para parte de la junta de vecinos.
Las cuotas de la comunidad.
Los propietarios de inmuebles en edificios y urbanizaciones están obligados al pago de ciertos gastos, que corresponden al tiempo y forma que hayan sido aprobados por la junta de propietarios.
Si no se realizara el pago de dichas derramas o gastos, el presidente de la comunidad puede interponer una demanda en los juzgados.
El presupuesto anual de la comunidad.
Las comunidades de vecinos están obligadas por ley a tener aprobado un presupuesto anual de gastos, y en el mismo se debe reflejar la relación de gastos e ingresos.
La previsión de gastos anuales de la comunidad del edificio o de la urbanización implica una buena administración de los recursos de los vecinos, y define la cuota mensual que deberán pagar.
La necesidad de las comunidades de vecinos.
Vivir en una comunidad de vecinos implica el cumplimiento de ciertas normas.
Los estatutos de la comunidad de vecinos reflejan aquellas actividades que no pueden ser realizadas por los propietarios y/o residentes.
Existen intereses comunes entre los vecinos de las urbanizaciones y de los edificios, y es necesario el respeto por la propiedad ajena y por los derechos de las personas.
Las actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o incluso ilícitas están prohibidas en las comunidades de vecinos.
El presidente de la comunidad, por incitativa propia o de otros vecinos, puede solicitar a quienes realicen dicho tipo de actividades prohibidas que cesen con las mismas.
Para los propietarios y/o residentes de los edificios y urbanizaciones, es muy importante conocer tanto sus derechos como sus obligaciones.
